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Obligation de DPE et interdiction de louer des passoires énergétiques

Le point avec Cotoit

Depuis le 1er janvier, une partie des logements classés G en consommation d’énergie, la pire catégorie, ne peuvent désormais plus être proposés à la location. Il s’agit des logements consommant plus de 450 kilowattheures par mètre carré par an, selon leur diagnostic de performance énergétique. Cette interdiction va petit à petit concerner de plus en plus de logements. Quels sont donc les biens concernés ? Comment faire pour améliorer l’efficacité énergétique de son logement ? Et quelles sont les aides pour entreprendre des travaux ? Cotoit, syndic de copropriété en ligne, fait le point sur la situation.

Un point sur les passoires thermiques

Le terme de passoire thermique, ou passoire énergétique, est fréquemment employé aujourd’hui. Il désigne un logement dont le DPE est de classe F ou G, énergivores, qui consomment trop de chauffage et sont mal isolés.

En France, cela concerne principalement de vieux bâtiments non-rénovés qui datent d’avant 1975 c’est-à-dire avant l’instauration des premières règles sur l’isolation et de la première loi sur les économies d’énergie de 1978.

Bientôt, la location de logements passoires thermiques sera interdite, parce que ces logements surconsomment en été comme en hiver. De ce fait, ils contribuent au dérèglement climatique par l’augmentation des émissions de gaz à effet de serre.

Obligation d’audit et interdiction de location : le calendrier

Pour résoudre les problèmes liés aux logements passoires thermiques, les propriétaires devront réaliser un audit énergétique pour la vente de leur bien à compter du 1er avril 2023 pour les biens classés F&G. Cette mesure concernera les biens classés E en 2025 et les biens classés D en 2034.

De plus, depuis le 24 août 2022, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction d’augmenter les loyers des logements classés F et G si aucun travail de rénovation n’a été effectué. Les logements doivent, en effet, être au minimum classés E.

Pour vendre ou louer un appartement passoire thermique, le propriétaire devra alerter les futurs occupants du montant des factures énergétiques. En cas de vente, le propriétaire devra quantifier les dépenses que devra effectuer le prochain propriétaire pour isoler le logement.

A noter : L’énergie primaire correspond à l’énergie totale pour extraire, produire, acheminer l’énergie finale jusque chez vous. C’est la somme de toutes ces énergies. L’énergie finale, désigne l’énergie réellement livrée, consommée et facturée au consommateur. C’est l’énergie disponible. En 2023, un logement consommant plus de 450 kWh/m² par an d’énergie finale sera considéré comme indécent et donc, comme impropre à la location.

À partir de 2025, un logement consommant plus de 420 kWh par an d’énergie primaire par mètre carré habitable par an sera impropre à la location. Sont concernés tous les logements classés G.

En 2028, il sera interdit de louer des logements classés F. Les locataires pourront exiger du bailleur qu’il réalise des travaux de rénovation et d’isolation thermique.

En 2034, les logements classés E seront considérés comme indécents et donc interdits à la location.

En règle générale, pour faire sortir un logement de son état de passoire thermique, plusieurs actions correctives sont à réaliser en même temps.

Comment améliorer son isolation thermique ?

Le premier poste d’investissement consiste à bien isoler son logement. Une mauvaise isolation provoque des déperditions de chaleur importantes.

  • Isoler la toiture et les combles permet une économie de chauffage de 30%
  • Isoler les murs par l’intérieur ou l’extérieur permet d’économiser 25 % d’énergie.
  • Changer ses fenêtres et passer au double-vitrage permet d’obtenir 15 % de plus.
  • Opter pour une isolation d’un plancher bas offre 10 % d’économie énergétique.

Il existe d’autres sources de déperditions thermiques : air renouvelé, fuites par la cheminée, ponts thermiques autour des portes…

Installer un système de chauffage performant

Une fois que le logement est bien isolé, il faut s’équiper d’un système de chauffage qui offre un meilleur rendement.

Il existe de nombreux choix tels qu’une pompe à chaleur air-eau, des radiateurs à inertie ou un poêle à bois et/ou à granulés.

Améliorer la ventilation

Pour améliorer l’efficacité énergétique de son logement, il peut être judicieux de revoir sa ventilation. En effet, 20 % des déperditions de chaleur sont dues à un mauvais renouvellement de l’air. La ventilation est donc importante pour améliorer son confort thermique.

On peut installer une ventilation mécanique (obligatoire dans les constructions neuves), notamment car son efficacité n’est plus à prouver. Les propriétaires peuvent avoir accès à des aides à la rénovation s’ils souhaitent changer les ventilations de leur logement passoire thermique passoire thermique

Rénovation énergétique : quelles aides pour financer les travaux ?

MaPrimeRénov’ de l’Anah

Cette subvention de l’État est calculée en fonction des revenus et du gain écologique des travaux. MaPrimeRénov’ permet une prise en charge des travaux jusqu’à 90 % pour les ménages modestes avec une dégressivité qui va jusqu’à 40 % pour les ménages plus aisés.

Le dispositif prévoit plusieurs bonus cumulables pour les passoires énergétiques si un gain énergétique d’au moins 55 % est obtenu, ainsi qu’un bonus “sortie de passoire” pour les logements qui sortent des catégories F ou G, et enfin un bonus Bâtiment Basse Consommation (BBC) pour les habitations qui atteignent la classe énergie A ou B.

Les travaux éligibles doivent être réalisés par un artisan qualifié RGE (reconnu garant de l’environnement). Autre condition indispensable : le logement doit être une résidence principale construite depuis au moins 15 ans.

Les copropriétés peuvent aussi bénéficier de cette aide pour financer des travaux globaux sous l’égide du syndicat.

L’éco-prêt à taux zéro

La plupart des travaux de réhabilitation d’une passoire énergétique peuvent bénéficier de l’éco-PTZ.

Il s’agit d’un prêt sans intérêts pour les projets de rénovation énergétique. Son plafond passe à 50 000 euros en 2022, remboursables sur 20 ans.

Une version de l’éco-prêt est aussi disponible pour les copropriétés.

Le DPE : rappel et explications

Depuis 2006, le DPE indique la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie.

L’étiquette énergétique (A, B, C, D, E, F et G) est calculée en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2023, l’énergie finale est obligatoire sur les DPE.

Les seuils de chaque classe énergétique sont donc déterminés sur ces deux critères. Un logement est classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre.

Le DPE liste les caractéristiques du logement : surface, orientation, matériaux des murs, des fenêtres, luminaires etc. ainsi que ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation.

Chiffres clefs sur les passoires thermiques en France

Les statistiques du Ministère du Développement durable permettent de dresser un portrait robot des passoires thermiques.

Sur les 30 millions de résidences principales au 1er janvier 2022, environ 1,5 million de logements seraient peu énergivores donc classés A et B.

À l’opposé, environ 5,2 millions de logements soit 17 % du parc de résidences principales seraient des « passoires énergétiques ».

L’étiquette D est la plus fréquente soit 32 % du parc immobilier.

Les passoires énergétiques sont plus souvent des maisons individuelles que des logements situés dans un habitat collectif soit 19,6 % contre 14,5 %.

Les logements les plus petits sont souvent les plus énergivores : près de 34 % des logements de moins de 30 m² ont une étiquette F ou G, contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m².

Les logements chauffés au fioul sont 44 % à être classés F ou G ce qui est logique puisque le nouveau DPE prend en compte les émissions de gaz à effet de serre du logement.

20 % des Français déclarent avoir eu froid chez eux pendant au moins 24h durant l’hiver 2020-2021. Plus de 10 % dépensent plus de 8 % de leurs revenus dans leurs factures énergétiques.

A propos de Cotoit

Au moyen de services à la carte, d’outils pratiques et d’un accompagnement personnalisé, ce syndic professionnel permet d’assurer la gestion administrative, juridique ou encore technique des immeubles. Grâce à ces outils, les copropriétaires souscripteurs ont accès en quelques clics aux informations de l’immeuble : suivi des travaux, entretien, incidents… Cotoit propose aussi une plate-forme collaborative pour interagir entre voisins et avec toutes les personnes concernées (locataires, bailleurs, prestataires…). Les uns et les autres peuvent ainsi discuter, planifier des actions et envisager les assemblées générales. Cotoit offre la possibilité de suivre ces dernières en visioconférence et non plus seulement en présentiel. Avec un système de vote en ligne intégré qui permet aux participants de se prononcer en direct et de visualiser les résultats en temps réel.

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