Murmuration veut faire de la qualité environnementale du quartier un nouveau critère de choix

La performance énergétique d’un logement, sa superficie ou encore sa localisation figurent parmi les principaux critères examinés lors d’un achat immobilier. Mais qu’en est-il de la qualité de l’air, de la végétation environnante, de l’exposition aux fortes chaleurs ou de l’accès aux transports ? Avec sa solution Calife-Habitat, l’entreprise française Murmuration entend apporter une réponse à ces questions en proposant aux professionnels de l’immobilier des diagnostics environnementaux fondés sur l’exploitation de données spatiales.

Une nouvelle dimension dans l’évaluation des biens immobiliers

Les annonces immobilières fournissent généralement de nombreuses précisions sur les caractéristiques d’un logement. Surface habitable, nombre de pièces, étage, exposition et diagnostic de performance énergétique (DPE) permettent aux acheteurs de se faire une première idée du bien proposé.

En revanche, les informations relatives à son environnement immédiat restent souvent moins détaillées. La proximité d’un parc, la présence d’arbres, la qualité de l’air ou encore l’accessibilité des transports sont fréquemment évoquées sans être accompagnées d’indicateurs chiffrés.

Ces éléments peuvent pourtant influencer les conditions de vie des futurs occupants. La multiplication des épisodes de fortes chaleurs renforce notamment l’intérêt porté à la végétalisation des quartiers et aux possibilités de bénéficier d’espaces de fraîcheur.

C’est dans ce contexte que Murmuration développe Calife-Habitat, une solution destinée à mesurer plusieurs caractéristiques environnementales autour d’une adresse immobilière.

Fondée en 2019, l’entreprise s’appuie sur son expérience dans l’exploitation des données spatiales, jusqu’à présent principalement utilisées au service d’institutions publiques et de grandes entreprises.

Son objectif est désormais de rendre ces informations accessibles aux acteurs du marché immobilier afin de compléter les critères traditionnels d’évaluation d’un logement.

Cinq indicateurs pour mieux connaître l’environnement d’une adresse

Calife-Habitat permet de produire, pour une adresse située en Europe, cinq diagnostics portant sur la qualité de l’air, la couverture végétale, le bien-être environnemental, l’accessibilité et l’ensoleillement.

Chaque diagnostic prend la forme d’un document d’une page, associant des données chiffrées et des représentations visuelles.

Le premier indicateur concerne la qualité de l’air. Il présente notamment le nombre de jours durant lesquels les seuils européens de pollution ont été dépassés, calculé en moyenne annuelle sur cinq ans.

Les résultats peuvent être comparés à ceux d’une ville de référence ainsi qu’à la moyenne nationale. Cette approche vise à fournir une information plus précise que les appréciations générales habituellement utilisées pour décrire un quartier.

Le deuxième diagnostic mesure la couverture végétale autour du logement. Il indique la proportion de surfaces végétalisées dans des rayons de 1 et 10 kilomètres et propose une cartographie à l’échelle de la parcelle.

Ces données peuvent notamment aider à apprécier la place occupée par la végétation dans un environnement urbain, un élément particulièrement intéressant dans les secteurs exposés aux températures estivales élevées.

La règle des 3-30-300 pour apprécier le bien-être environnemental

Le troisième indicateur repose sur la règle dite « 3-30-300 », formulée par le chercheur spécialiste des forêts urbaines Cecil Konijnendijk.

Cette approche s’appuie sur trois repères : pouvoir observer au moins trois arbres depuis son lieu de vie, bénéficier d’une couverture arborée d’au moins 30 % dans son quartier et disposer d’un espace vert accessible à moins de 300 mètres.

Ces critères sont utilisés pour apprécier la place de la nature dans l’environnement quotidien des habitants.

Calife-Habitat reprend cette méthode afin de fournir des informations sur la présence d’arbres, la couverture arborée et la distance séparant le logement des espaces verts.

L’intérêt de cette démarche est de transformer des caractéristiques parfois difficiles à apprécier lors d’une simple visite immobilière en éléments mesurables et comparables.

Elle ne constitue toutefois pas une évaluation médicale du bien-être des occupants, mais une lecture de certaines caractéristiques environnementales du quartier.

L’accessibilité et l’ensoleillement également pris en compte

Au-delà de la végétation, Murmuration intègre deux autres dimensions susceptibles d’intéresser les futurs occupants.

Le diagnostic d’accessibilité mesure notamment la distance entre le logement et plusieurs infrastructures de transport, dont les gares, les aéroports et les pistes cyclables.

Il précise également le nombre de lignes de bus accessibles dans un rayon d’un kilomètre. Des cartes complètent ces informations pour faciliter leur lecture.

Le cinquième indicateur porte sur l’ensoleillement et les conditions météorologiques.

Il présente le pourcentage de jours ensoleillés par saison observé sur une période de cinq ans, ainsi que les températures moyennes et leurs écarts par rapport aux normales saisonnières.

L’ensemble de ces données vise à apporter une vision plus complète de l’environnement d’un logement, sans se limiter à ses caractéristiques architecturales ou énergétiques.

Un exemple concret dans le quartier Saint-Cyprien à Toulouse

Pour illustrer le fonctionnement de Calife-Habitat, Murmuration présente une analyse réalisée à partir d’une adresse située au 1 rue du Commandeur Cazeneuve, dans le quartier Saint-Cyprien à Toulouse.

Selon les résultats fournis par l’entreprise, cette localisation enregistre en moyenne 3,6 jours de dépassement des seuils de pollution par an, contre 19,4 jours pour la ville retenue comme référence.

La couverture végétale représente 23 % de la surface dans un rayon d’un kilomètre autour de l’adresse. À une échelle plus large, dans un rayon de 10 kilomètres, cette proportion atteint 56 %.

L’analyse du bien-être environnemental indique également une couverture arborée de 18,7 % dans un rayon de 500 mètres et la présence d’un espace vert accessible à environ 61,9 mètres.

Concernant les déplacements, le logement se situe à 400 mètres d’une gare et à 82 mètres d’une piste cyclable. Douze lignes de bus sont recensées dans un rayon d’un kilomètre.

Enfin, l’indicateur météorologique fait apparaître 98 % de jours ensoleillés durant l’été sur la période étudiée.

Ces résultats, présentés à titre d’exemple par Murmuration, montrent la diversité des informations pouvant être associées à une adresse immobilière.

Des diagnostics commercialisés auprès des professionnels de l’immobilier

Calife-Habitat s’adresse principalement aux professionnels souhaitant enrichir leurs annonces avec des informations environnementales.

Les diagnostics sont proposés à l’unité, ce qui permet à chaque agent immobilier de sélectionner les critères qu’il estime les plus pertinents pour présenter un logement.

Le tarif annoncé est de 25 euros par diagnostic et par bien. Des réductions pouvant atteindre 20 % sont prévues selon les volumes commandés. Au-delà de 100 diagnostics, les conditions tarifaires sont établies sur devis.

Cette commercialisation à la carte laisse aux professionnels la possibilité de choisir les informations qu’ils souhaitent mettre en avant.

Il convient cependant de distinguer ces documents des diagnostics immobiliers réglementaires.

Les analyses Calife-Habitat ont une vocation informative et ne remplacent aucun diagnostic obligatoire, notamment le DPE. Elles constituent des éléments complémentaires destinés à mieux décrire l’environnement du logement.

Vers une meilleure prise en compte des critères environnementaux dans l’immobilier

Avec Calife-Habitat, Murmuration cherche à élargir l’utilisation des données issues de l’observation spatiale à un marché directement lié aux choix résidentiels des particuliers.

L’entreprise, qui dispose depuis 2025 de filiales à Malte et à Barcelone, souhaite développer cette activité à l’échelle internationale.

Pour les professionnels de l’immobilier, l’intérêt potentiel réside dans la possibilité d’étayer certaines caractéristiques d’un quartier par des données chiffrées plutôt que par de simples appréciations commerciales.

Pour les acquéreurs, ces informations peuvent apporter un éclairage supplémentaire au moment de comparer plusieurs logements, notamment lorsque leurs caractéristiques et leurs prix sont proches.

La démarche soulève néanmoins une question importante : quelle place ces nouveaux indicateurs prendront-ils réellement dans les décisions immobilières ?

À ce stade, les informations présentées par Murmuration ne permettent pas d’établir leur influence sur les prix de vente, les délais de commercialisation ou les préférences effectives des acheteurs.

Leur utilisation pourrait néanmoins contribuer à faire évoluer la manière de présenter les biens immobiliers, en accordant davantage d’attention à leur environnement quotidien.

Alors que le DPE a progressivement installé la performance énergétique parmi les informations incontournables du marché, la qualité environnementale du quartier pourrait devenir un critère complémentaire dans l’appréciation d’un logement.

Reste à déterminer si les professionnels et les particuliers s’approprieront ces nouveaux outils et si les données environnementales trouveront durablement leur place dans les annonces immobilières.